Regolamento condominiale: quando un aggettivo fa la differenza

Coloro che abitano in un condominio con un numero dei condomini superiore a dieci, sanno che l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese per l’ordinaria e la straordinaria manutenzione, la tutela dei diritti di chi vi abita, la limitazione degli stessi, non sono lasciati al libero arbitrio di ciascuno, ma sono disciplinati da una serie di norme raccolte nel regolamento condominiale che potremmo paragonare ad una sorta di contratto tra il singolo proprietario e il condominio, senonché non sempre colui che è soggetto alle sue disposizioni lo ha sottoscritto. Il più delle volte, il condomino si è obbligato a rispettarlo nel momento in cui ha acquistato l’immobile (di norma il documento viene allegato o richiamato nel rogito notarile di compravendita dell’appartamento e/o trascritto nei pubblici registri immobiliari). Naturalmente, il regolamento è obbligatorio anche per inquilini e usufruttuari. Se questo risponde a fatto noto, non tutti sanno che il modo in cui è stato approvato conduce a differenze sostanziali. Vi porto un esempio concreto. Un mio assistito deve fare consistenti interventi di manutenzione sulla terrazza a suo uso esclusivo che funge da copertura dei piani sottostanti. In base all’art. 1126 cod. civ. sarebbe tenuto a contribuire alle spese per un terzo, mentre gli altri due terzi resterebbero a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Nel caso di specie, però, il regolamento dispone che gli interventi legati alla impermeabilizzazione della terrazza siano onere esclusivo del mio cliente il quale, di parere diverso, ritiene che detta norma, ponendosi in contrasto con la legge, debba essere sostituita dalla disposizione del codice.
La sua pretesa è fondata? Per dare una risposta, occorre aver riguardo al tipo di regolamento condominiale che si è impegnato a rispettare.
Il regolamento, infatti, può essere contrattuale o assembleare: il primo è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito; il secondo è quello approvato in assemblea.
Il regolamento contrattuale, anche se accettato in momenti distinti e successivi, raggiunge l’unanimità e, proprio per questo, può contenere limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti e deroghe alle disposizioni di legge non imperative; il secondo viene approvato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (cosiddetto quorum deliberativo) a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio (cosiddetto quorum costitutivo). Per questo non può disporre in ordine alla proprietà individuale, salvo che l’assemblea non raggiunga l’unanimità: nel qual caso varranno le stesse regole dettate per quello contrattuale.
Quanto sopra descritto per la prima votazione del regolamento trova applicazione anche per le eventuali modifiche o successive revisioni: il regolamento contrattuale potrà essere modificato solo all’unanimità, quello assembleare con la maggioranza richiamata.
Comunque, seppur approvato all’unanimità, il regolamento non può contenere clausole che di fatto ledano i diritti di ciascun condomino di usare e di godere delle cose comuni e delle proprietà esclusive.
Nel caso prospettatomi, l’art 1126 cod. civ. non è norma imperativa.
Questo porta a concludere che i condomini possano regolare la ripartizione delle spese per la riparazione dei lastrici in difformità da quanto previsto dall’articolo citato, attraverso una convenzione che li coinvolga tutti, non essendo sufficiente a mutare il criterio di ripartizione delle suddette spese una delibera assembleare, anche se presa all’unanimità, “atteso che tale deroga, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, può conseguire soltanto ad una convenzione in cui egli manifesti l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei suoi diritti; in mancanza, la delibera sarà nulla e, in quanto tale, impugnabile senza limitazioni di tempo” (Cass. civ., Sentenza 5814/2016).
Purtroppo per il mio assistito, il regolamento del condominio in cui ha l’immobile è di natura contrattuale.