I panni sporchi lavati in casa… vanno strizzati bene prima di essere esposti

Lo scorso anno da una ricerca del Codacons sulle cause civili pendenti in Puglia (ma, immagino, il dato potrebbe essere esteso ad ogni regione d’Italia) è risultato che i casi relativi a liti per questioni condominiali fossero sull’ordine di 130.000: le querelle spaziano dalle immissioni di odori fastidiosi, ai rumori molesti, agli animali domestici, all’uso delle parti comuni, ai problemi connessi ai cortili o ai giardini condominiali, piante e balconi…
Una questione che origina con frequenza episodi di malcontento riguarda l’esistenza o meno di un diritto a stendere i panni all’esterno delle finestre o del balcone di casa.

Anticipo che il codice civile tace sul punto. In linea di principio, stendere i panni ad asciugare dovrebbe rappresentare un uso normale del diritto di ogni condomino, sempre se accompagnato dal rispetto delle regole, in primis, della buona creanza. Ma spesso ciò non avviene e capita che i panni vengano stesi ad asciugare non ancora strizzati, con indubbia maleducazione, coprendo in parte o del tutto le finestre o i balconi dei piani sottostanti.
Una prima risposta sull’esistenza di tale facoltà la dobbiamo cercare nell’atto di acquisto e nel regolamento condominiale contrattuale (quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito).

Altro regolamento a cui dobbiamo rendere conto è quello comunale: in alcune città esso sancisce un espresso divieto di stendere fuori dai balconi e dalle finestre che si affacciano sulle pubbliche vie o lo limita a determinai orari del giorno.

Se entrambi i regolamenti non dovessero disporre alcunché in merito, vale la regola generale che lo stendimento dei panni al di fuori del proprio perimetro di proprietà, considerato che consiste in un comportamento occasionale e non concretizza un’opera materiale, non può essere considerato come un elemento di deturpamento del decoro architettonico.

Attenzione però a non far sì che si concretizzi in attività molesta, giuridicamente sanzionabile: “costituisce grave disagio, che supera la normale tollerabilità, il comportamento del condomino che sia solito lasciare ad aerare ed asciugare fuori del proprio balcone coperte e lenzuola, per tutta la loro lunghezza, fino a coprire parte del balcone sottostante, impedendo così che filtri la luce e che passi l’aria; a maggior ragione se a tutto ciò si aggiunge il disagio di subire lo stillicidio dei panni stesi, non potendosi ritenere lecita o legittima tale pessima abitudine che crea disagio al proprietario dell’appartamento sottostante nonché danno all’estetica ed al decoro del fabbricato” (G.d.P. di Napoli, Sentenza n. 9868 del 2005).

Esistono, dunque, delle regole ed un conto è stendere panni ben strizzati, un altro lasciarli grondanti.
La lettura combinata dell’art. 908 cod.civ. che disciplina lo scarico delle acque piovanecon il successivo art. 913 (scolo delle acque) porta la Cassazione a ritenere che: “… lo stillicidio sia delle acque piovane sia, a maggior ragione, di quelle provenienti dall’esercizio di attività umane (come, ad es., dallo sciorinio di panni stesi mediante sporti sul fondo alieno) può essere legittimamente esercitato soltanto se trovi rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù “ad hoc” o comunque – ove connesso alla realizzazione di un balcone aggettante sull’area di proprietà del vicino – sia stato esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale” (Cass. civ., sez. II, 28/03/2007, n. 7576).

Attenzione, dunque: se il regolamento condominiale non contiene un espresso divieto a stendere, il vicino del piano superiore può farlo con l’accortezza di non far sgocciolare i panni e di non diminuire la luce a finestre e balconi dei piani sottostanti, ovvero non alterare il decoro architettonico del fabbricato in rapporto al luogo in cui è ubicato il condominio. Non solo: l’esercizio prolungato ed incontestato nel tempo dello stillicidio delle acque può portare all’usucapione della servitù e, quindi, il nostro vicino ben potrebbe rivendicare il diritto di “sgocciolamento del bucato bagnato” dal proprio balcone!

Insomma: a volte basta solo un minimo di buon senso e di rispetto reciproco per evitare di iniziare diatribe che possono nuocere alla salute e al portafoglio. E ricordate che i panni sporchi lavati in casa… vanno strizzati bene prima di essere esposti.