Infiltrazioni condominio: responsabilità condominio e principio di solidarietà impropria
La sentenza n. 7044/2020 della Corte di Cassazione affronta con puntualità uno dei temi più delicati del diritto condominiale: infiltrazioni nel condominio e responsabilità del condominio. La pronuncia chiarisce come debba operare il principio di solidarietà impropria ex art. 2055 c.c., quando il danno derivi da più cause concorrenti, sia da beni comuni sia da proprietà esclusive.
Il quadro normativo: responsabilità condominio e infiltrazioni
Il caso rientra nell’ambito della responsabilità oggettiva del condominio quale custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.) e della possibile corresponsabilità dei singoli proprietari (art. 2043 c.c.), qualora la loro condotta omissiva abbia contribuito a generare le infiltrazioni.
Origine della controversia
Una condomina denunciava danni da infiltrazioni nella propria unità immobiliare.
Le cause individuate dal CTU erano due:
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cattiva manutenzione delle parti comuni (impianto di smaltimento acque e campo da tennis condominiale);
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mancata impermeabilizzazione di due giardini privati soprastanti l’immobile danneggiato, appartenenti a terzi estranei al giudizio.
Le decisioni di primo e secondo grado
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Tribunale di Roma: riconosceva la responsabilità condominio ex art. 2051 c.c. condannandolo a eseguire lavori di ripristino e a risarcire i danni materiali. Rigettava però il risarcimento per inutilizzabilità dell’immobile.
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Corte d’Appello di Roma: confermava, escludendo la piena responsabilità del condominio per il mancato godimento dell’unità, data la concorrente responsabilità dei proprietari dei giardini privati.
Il ricorso in Cassazione
La condomina ricorreva in Cassazione lamentando:
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Violazione art. 2055 c.c. per l’esclusione della responsabilità solidale del condominio con i privati;
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Violazione art. 2043 c.c. per il mancato riconoscimento del risarcimento da inutilizzabilità;
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Omesso esame del ruolo causale del condominio.
La Suprema Corte accoglieva il primo motivo e dichiarava assorbiti gli altri.
Il principio affermato: solidarietà impropria
La Cassazione ribadisce che il condominio, custode delle parti comuni, risponde ex art. 2051 c.c. anche in caso di concorso causale con beni di proprietà esclusiva.
Quando più soggetti hanno contribuito a provocare il danno, si applica la solidarietà impropria:
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il condominio risponde a titolo di responsabilità oggettiva;
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i privati rispondono a titolo di responsabilità soggettiva ex art. 2043 c.c.
Entrambi sono tenuti al risarcimento, pur derivando da titoli giuridici diversi.
L’irrilevanza dell’art. 1227 c.c.
La Corte precisa che non trova applicazione l’art. 1227 c.c. sul concorso del creditore: qui non si discute della condotta del danneggiato, bensì del concorso di più responsabili.
Il danneggiato può quindi chiedere l’intero risarcimento al condominio, restando a quest’ultimo il diritto di regresso verso i corresponsabili.
Il ruolo della CTU nelle infiltrazioni condominiali
La consulenza tecnica è decisiva. Non basta indicare più cause, ma occorre:
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analizzare il contributo causale di ciascun elemento;
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verificare se vi sia un’unica causa esclusiva;
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stimare l’incidenza percentuale di ogni fattore.
Solo così il giudice può applicare correttamente il principio di solidarietà impropria.
Conseguenze pratiche
Dalla sentenza emergono regole operative importanti:
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Il danneggiato può agire solo contro il condominio senza citare altri corresponsabili.
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Il condominio condannato può esercitare azione di regresso ex art. 2055, comma 2, c.c. contro i coobbligati.
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L’amministratore ha il dovere di vigilare sulla manutenzione delle parti comuni per evitare responsabilità da infiltrazioni condominio.
Conclusioni
La sentenza Cass. n. 7044/2020 rafforza il principio per cui il condominio risponde dei danni da infiltrazioni anche quando concorrono cause imputabili a privati, salvo il caso fortuito.
Il principio di solidarietà impropria tutela il danneggiato, garantendo l’integrale risarcimento e confermando la funzione dell’art. 2055 c.c. come presidio di giustizia ed equilibrio nei rapporti condominiali.
📌 Box Riassuntivo – Cosa sapere sulle infiltrazioni in condominio
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Chi paga in caso di infiltrazioni condominiali?
Il condominio, come custode ex art. 2051 c.c., salvo prova di caso fortuito. -
E se le infiltrazioni derivano anche da privati?
Si applica la solidarietà impropria: il condominio risponde insieme ai privati (artt. 2043 e 2055 c.c.). -
Il danneggiato deve citare anche i privati?
No. Può agire direttamente contro il condominio e ottenere l’intero risarcimento. -
Il condominio può rivalersi?
Sì, con l’azione di regresso ex art. 2055, comma 2, c.c. contro i corresponsabili. -
Che ruolo ha la CTU?
Fondamentale per stabilire le cause e il nesso causale delle infiltrazioni. -
Qual è il principio affermato dalla Cassazione?
Il condominio risponde anche in caso di concorso causale con privati, salvo che questi abbiano causato il danno in modo esclusivo e imprevedibile.
