Acquisto immobile conviventi: la realtà giuridica italiana

Nel panorama giuridico italiano, la convivenza more uxorio per l’acquisto immobile rappresenta una realtà sempre più diffusa, interessando oggi il 5,9% delle famiglie (circa 897.000). Tuttavia, a differenza del matrimonio, questa forma di unione rimane spesso priva di tutele patrimoniali automatiche, lasciando i partner in una situazione di incertezza giuridica quando si tratta di gestire acquisiti immobiliari comuni tra conviventi.

Una fattispecie sempre più ricorrente nella pratica forense è quella in cui i conviventi decidono di comprare casa insieme, contribuendo entrambi al prezzo di acquisto, ma per ragioni di varia natura – fiscali, finanziarie o burocratiche – decidono di intestare formalmente il bene a uno solo dei due. Questa situazione crea una evidente divergenza tra la titolarità formale del diritto di proprietà e la sostanza economica dell’operazione immobiliare tra conviventi.

Il problema di fondo è strutturale: mentre nel rapporto matrimoniale gli obblighi patrimoniali sono disciplinati da un regime legale (comunione dei beni o separazione), nell’acquisto immobile da parte di conviventi di fatto mancano tutele automatiche, lasciando i conviventi esposti a potenziali conflitti e vulnerabilità patrimoniali.

Patto fiduciario immobiliare: possibile soluzione

Il patto fiduciario immobiliare emerge come strumento elettivo per disciplinare questa tipologia di rapporti nell’acquisto casa conviventi. Si tratta di un negozio giuridico attraverso il quale una parte (fiduciario) assume la titolarità formale di un bene immobile con l’obbligo di gestirlo e, eventualmente, di trasferirlo secondo le indicazioni dell’altra parte (fiduciante).

È fondamentale chiarire che il patto fiduciario per conviventi è un negozio reale e non simulato: il fiduciario diviene effettivamente titolare del bene, distinguendosi nettamente dal contratto simulato. Questa distinzione è cruciale poiché, mentre nella simulazione il contratto è fittizio e non produce effetti reali, nel patto fiduciario il trasferimento della proprietà è autentico, seppur condizionato dagli obblighi assunti dal fiduciario.

La forza di questo strumento per l’acquisto immobiliare conviventi risiede nella sua capacità di creare vincoli obbligatori tra le parti senza modificare i registri immobiliari, permettendo di mantenere l’attuale intestazione pur riconoscendo formalmente la partecipazione economica del convivente che ha contribuito all’acquisto.

Cassazione 2020: validità del patto fiduciario verbale

Un momento cruciale nell’evoluzione dell’istituto è rappresentato dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 6459 del 6 marzo 2020, che ha stabilito un principio di fondamentale importanza per l’acquisto immobile conviventi: il patto fiduciario avente ad oggetto beni immobili non richiede necessariamente la forma scritta ad substantiam.

Questa pronuncia ha superato orientamenti giurisprudenziali precedenti che, equiparando il patto fiduciario al contratto preliminare, ne richiedevano la forma scritta a pena di nullità. Le Sezioni Unite hanno invece chiarito che per il patto fiduciario immobiliare tra conviventi che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam.

Registrazione e tutele: come proteggere l’accordo

Nonostante la validità del patto fiduciario per l’acquisto casa anche in forma verbale, la pratica giuridica suggerisce l’opportunità di formalizzare l’accordo per iscritto e, soprattutto, di procedere alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. L’art 2704 cod. civ. stabilisce che la data della scrittura privata si considera certa dal momento della registrazione, conferendo al documento una valenza probatoria rafforzata per la tutela patrimoniale dei conviventi.

La registrazione produce effetti significativi nell’acquisto immobiliare tra conviventi: impedisce retrodatazioni fraudolente, conferisce certezza temporale opponibile ai terzi e, in caso di controversie, costituisce una prova solida dell’accordo. Questa precauzione assume particolare rilevanza in un contesto dove, per mere esigenze fiscali o pratiche, uno dei conviventi intesta l’intera proprietà dell’immobile all’altro, creando potenziali squilibri patrimoniali.

Limiti e rischi del patto fiduciario

Il patto fiduciario immobiliare, pur rappresentando una soluzione efficace per molte situazioni di acquisto casa conviventi, presenta limitazioni strutturali che devono essere considerate attentamente. Il principale limite è costituito dall’assenza di effetti reali verso i terzi: l’accordo fiduciario vincola esclusivamente le parti contraenti, ma non è opponibile nei registri immobiliari.

Rischi per i creditori

Questa caratteristica espone il fiduciante a rischi concreti nell’acquisto immobile conviventi. I creditori del fiduciario possono infatti aggredire l’immobile ignorando l’esistenza dell’accordo fiduciario, poiché la proprietà risulta formalmente intestata al loro debitore. Analogamente, l’impossibilità del trasferimento della proprietà nel caso in cui il fiduciario abbia trasferito la res a un terzo con titolo validamente trascritto rappresenta un rischio concreto: in caso di doppia vendita o di atti dispositivi compiuti dal fiduciario in violazione del patto, il fiduciante potrebbe trovarsi privato di ogni tutela se il terzo acquirente è in buona fede.

Azione revocatoria

Un ulteriore aspetto critico è rappresentato dalla possibile esposizione del patto fiduciario per conviventi all’azione revocatoria disciplinata dagli artt. 2901 e segg. cod. civ. Questo strumento si configura come una salvaguardia della garanzia patrimoniale dei creditori, permettendo di far dichiarare inefficaci gli atti compiuti dal debitore in pregiudizio delle loro ragioni.

Nel contesto dell’acquisto immobiliare conviventi, l’azione revocatoria potrebbe essere esperita quando il patto fiduciario venga stipulato in un momento di difficoltà economiche di uno dei conviventi. Questa eventualità è particolarmente insidiosa quando l’accordo potrebbe essere interpretato come un atto volto a sottrarre beni alla garanzia patrimoniale dei creditori. La data certa acquisita attraverso la registrazione assume in questo contesto un valore difensivo, dimostrando la preesistenza dell’accordo rispetto all’insorgere di eventuali situazioni di crisi.

Clausole di salvaguardia per l’acquisto casa conviventi

Per massimizzare l’efficacia protettiva del patto fiduciario nell’acquisto immobile conviventi, la pratica contrattuale suggerisce l’inserimento di specifiche clausole di salvaguardia:

Clausola di prelazione

La clausola di prelazione impedisce la vendita “a sorpresa” della quota di proprietà a terzi senza aver prima offerto il diritto di acquisto al convivente, prevenendo situazioni di abbandono improvviso dell’investimento comune nell’acquisto casa conviventi.

Disciplina delle migliorie

La regolamentazione delle migliorie disciplina il diritto al rimborso per le spese sostenute per il miglioramento dell’immobile durante la convivenza, tutelando chi investe ulteriormente nella proprietà attraverso documentazione specifica (ricevute, preventivi, fatture) e prevedendo la stima del valore aggiunto tramite perizia tecnica.

Regolamentazione delle spese correnti

La gestione delle spese correnti stabilisce la regola generale del 50% per ciascun convivente nella gestione ordinaria dell’immobile acquistato da conviventi, evitando futuri conflitti su bollette, manutenzione, tasse condominiali e rate del mutuo.

Clausole di liquidazione

Le clausole di liquidazione disciplinano la ripartizione del ricavato in caso di vendita futura dell’immobile conviventi, sancendo il principio basilare di giustizia patrimoniale: chi ha contribuito al prezzo d’acquisto ha diritto alla stessa quota del ricavato, al netto delle spese.

Prospettive future: verso una maggiore tutela legislativa

Il panorama normativo italiano offre attualmente tutele molto limitate per i conviventi nell’acquisto immobiliare. La legge n. 76 del 2016 (Legge Cirinnà) ha introdotto alcuni diritti minimi, tra cui il diritto del convivente superstite di continuare ad abitare nella casa di comune residenza per due anni in caso di morte del proprietario, ma si tratta di tutele ancora insufficienti rispetto alla complessità dei rapporti patrimoniali che possono svilupparsi durante una convivenza prolungata.

Questa limitata tutela successoria per conviventi evidenzia la necessità di strumenti contrattuali più articolati e la persistente frammentazione normativa che caratterizza il settore dell’acquisto immobile conviventi.

La vera sfida per il legislatore rimane quella di fornire un quadro normativo organico per conviventi che tuteli adeguatamente i rapporti patrimoniali nella convivenza, superando l’attuale frammentazione e offrendo alternative più solide e sicure agli strumenti contrattuali tradizionali per l’acquisto casa.

In attesa di una disciplina più completa, i professionisti del diritto devono guidare i conviventi nell’acquisto immobiliare nella costruzione di accordi che, pur nei limiti strutturali degli strumenti disponibili, possano offrire la maggiore tutela possibile attraverso una progettazione giuridica attenta e consapevole.

Conclusioni: il patto fiduciario come soluzione pragmatica

Il patto fiduciario immobiliare costituisce una soluzione giuridica pragmatica per conviventi per gestire la divergenza tra titolarità formale e sostanziale negli acquisti immobiliari tra conviventi. La sua validità, confermata dalle Sezioni Unite anche in forma verbale, e la possibilità di rafforzarne l’efficacia attraverso la registrazione e l’inserimento di clausole specifiche, ne fanno uno strumento flessibile e adattabile alle diverse esigenze nell’acquisto casa conviventi.

Tuttavia, i professionisti devono essere consapevoli dei limiti strutturali dello strumento, particolarmente in relazione ai rischi derivanti dall’azione dei creditori e dalla mancanza di opponibilità verso i terzi. La registrazione della scrittura privata e l’inserimento di clausole di salvaguardia possono certamente rafforzare la posizione delle parti nell’acquisto immobiliare conviventi, ma non eliminano completamente le vulnerabilità intrinseche dello strumento.

In un contesto normativo che ancora non offre tutele automatiche alla convivenza more uxorio per l’acquisto immobile, il patto fiduciario rimane una soluzione pragmatica ma imperfetta per i conviventi, che richiede una costruzione giuridica attenta e consapevole dei rischi per garantire la massima efficacia protettiva possibile.

Solo una valutazione accurata del caso concreto, una progettazione contrattuale meticolosa e una piena consapevolezza dei limiti e delle opportunità dello strumento possono garantire ai conviventi una tutela patrimoniale adeguata nell’acquisto immobiliare, in attesa di una disciplina legislativa più organica e completa.