Compravendita immobile vizi e oneri: guida pratica alla tutela dell’acquirente

Introduzione

La distinzione tra vizi della cosa e oneri gravanti sull’immobile nella compravendita rappresenta un aspetto cruciale, spesso causa di contenzioso. La giurisprudenza più recente – tra cui l’Ordinanza della Corte d’Appello di Ancona, confermata dalla Cassazione (Sentenza n. 55170/2018) – ha riaffermato principi fondamentali in materia di tutela del compratore e risarcimento danni.

Il caso giurisprudenziale

La Corte d’Appello di Ancona aveva condannato il venditore di un immobile al risarcimento dei danni subiti dagli acquirenti, a seguito di una truffa contrattuale. Il venditore aveva infatti sottaciuto la presenza di diversi abusi edilizi che gravavano sull’immobile oggetto della compravendita.

Il risarcimento fu quantificato dalla Corte tenendo conto sia del deprezzamento dell’immobile viziato sia dei costi necessari alla rimozione degli abusi edilizi.

Il venditore ricorse in Cassazione sostenendo che ciò comportasse una duplicazione risarcitoria. La Suprema Corte, però, ha rigettato il ricorso, chiarendo la distinzione tra vizi della cosa e oneri gravanti sull’immobile.

Vizi dell’immobile (art. 1490 c.c.)

L’art. 1490 cod. civ. stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile.

  • La garanzia riguarda difetti materiali o funzionali non conosciuti dall’acquirente.
  • In caso di vizi, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).
  • La giurisprudenza (es. Cass. civ., Sez. II, 28.02.2007, n. 4786) ha chiarito che la presenza di un vizio giustifica la tutela risarcitoria poiché riduce il valore intrinseco del bene.

Oneri gravanti sull’immobile (art. 1489 c.c.)

Diversa è la disciplina dell’art. 1489 c.c., che riguarda i casi in cui il bene è gravato da diritti o oneri di terzi non dichiarati.

  • Si tratta di limitazioni giuridiche o amministrative, come vincoli urbanistici o abusi edilizi.
  • Anche se l’immobile appare regolare, tali oneri ne riducono il valore o la commerciabilità.
  • L’omessa dichiarazione di tali oneri da parte del venditore costituisce inadempimento.

Cumulo e risarcimento danni

La Cassazione ha chiarito che la riduzione del prezzo compensa il deprezzamento del bene, mentre il rimborso delle spese di eliminazione degli abusi edilizi ha una funzione distinta: coprire i costi per rendere il bene conforme alla normativa.

Dunque, non si tratta di duplicazione risarcitoria ma di due forme di tutela che rispondono a danni diversi e possono coesistere.

Tutela dell’acquirente

Il compratore ha diritto a:

  • chiedere la riduzione del prezzo per il minor valore del bene;
  • ottenere il rimborso delle spese necessarie a sanare gli abusi edilizi;
  • agire in giudizio per la risoluzione del contratto in caso di gravi inadempimenti.

Conclusioni pratiche

Nella compravendita di immobili con vizi e oneri, l’acquirente è tutelato sia sul piano economico (riduzione del prezzo) sia sul piano pratico (rimborso dei costi per eliminare le irregolarità). Per i venditori, ciò conferma l’importanza della trasparenza nelle trattative: omettere informazioni sugli abusi edilizi può comportare gravi responsabilità civili.

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